Revenus a domicile
Publié le - 29 v. -

Évitez le matraquage successoral en utilisant le principe de la nue-propriété

Vous possédez un bien immobilier que vous souhaitez transmettre à l’héritier de votre choix ? Songez à la mise en place du montage de démembrement ! Vous avantagez ainsi votre héritier en le délestant non seulement du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière, mais aussi des frais de succession. Pour cela, vous devenez l’usufruitier et votre héritier le nu-propriétaire.

Généralement, ce montage est réalisé entre le parent titulaire du bien, et l’enfant qui va le recevoir au moment de la succession. Celui-ci a lieu soit au décès du parent, soit au terme de la période conventionnelle. On parle respectivement de démembrement viager ou de démembrement temporaire. C’est au terme du montage que l’héritier prend possession de la pleine propriété du bien.

Comment la nue-propriété donne-t-elle lieu à l’exonération de paiement de frais de succession ? C’est ce que nous allons voir dans cet article, après avoir expliqué le fonctionnement du démembrement proprement dit.

Démembrer un bien et dissocier l’usufruit de la nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété sont les droits qui constituent la pleine propriété d’un bien. En d’autres termes, l’individu qui jouit pleinement de son bien peut :

  • occuper celui-ci à sa guise, sans avoir une quelconque contrainte quant à la durée de jouissance de ce droit
  • le faire louer
  • percevoir et utiliser les revenus locatifs à sa convenance.

Ce sont les droits de l’usufruit. En plus, il a le droit de :

  • revendre le bien s’il en juge l’utilité
  • continuer à le conserver

Ce sont les droits de la nue-propriété.

Pourquoi ni l’usufruitier nu le nu-propriétaire n’auront à s’acquitter d’aucun droit de succession ?

Lorsqu’il y a démembrement, ces droits sont départagés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les avantages y afférents par conséquent sont également scindés. Ainsi, l’usufruitier se dépossède du bien, sans que celui-ci toutefois s’inscrive encore dans le patrimoine du nu-propriétaire. Par conséquent, il n’y a pas de succession à proprement parler, puisque le bien n’appartient plus à l’usufruitier. De même, le nu-propriétaire possède déjà la nue-propriété du bien et ne recevra plus que l’usufruit de celui-ci au moment de la fin du démembrement.

En d’autres termes, c’est uniquement lors de la transmission d’un bien en pleine propriété que des droits de succession doivent être acquittés par l’héritier.

Les autres avantages fiscaux issus du démembrement

Il n’y a pas que l’absence de frais de succession à payer comme avantage fiscal se rapportant au démembrement de propriété.

Les plus pour le nu-propriétaire : il est totalement exonéré de paiement d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Ce, par rapport à la configuration du bien dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire comme expliqué plus haut. C’est en revanche l’usufruitier qui se doit de s’acquitter de cet impôt, puisque c’est lui qui occupe le bien, ou qui perçoit les loyers. Toujours pour le nu-propriétaire : il est exonéré d’impôt foncier si le bien est mis en location, de même que de taxe d’habitation.

Les plus pour l’usufruitier : si une donation a été faite, les frais de donation seront supportés aussi bien par l’usufruitier que le nu-propriétaire. Soit des frais plus ou moins allégés. Il en va de même pour l’impôt sur la fortune immobilière.

En conclusion, il est aussi tout à fait possible de mettre en place le montage du démembrement pour des associés non liés par des liens de parenté. Ce montage peut se retrouver dans un investissement à des produits de la pierre-papier, par exemple les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.

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